违法建筑租赁合同效力如何认定？

    《《《以案释法

    随着城市化进程的推进及环境综合整治工作的开展，违法建筑阻碍了城市规划蓝图落地实施的进程，对辖区社会经济的发展也产生了一定阻力，特别是在老百姓善意租赁违法建筑时，会导致其自身合法权益遭受损害。如果租赁合同被认定为无效，如何用运用法律武器依法维权？记者联系到北京市房山区人民法院法官，从违法建筑租赁合同效力的角度结合典型案例为大家以案释法。

    案例：违法建筑被拆除，出租人应赔偿承租人相应损失

    2010年4月18日，A公司与M村村民委员会签订房屋租赁合同，A公司承租房屋后，经M村委会同意对原有房屋、车库进行改造并新建厂房27间。2012年4月2日，A公司将部分房屋出租给B公司使用。

    2017年4月16日，因A公司和M村委会违反土地规划用途，在农用地上建设房屋、所建房屋未取得建设规划许可，被行政部门认定为违法建筑。房山区城市管理综合行政执法监察部门向A公司和M村委会下达限期拆除违法建筑通知书。由于未在规定期限内拆除，行政部门对场地上的违法建筑进行强制拆除。

    2018年5月，A公司将M村委会起诉至法院，要求M村委会赔偿房屋及附属设施损失和赔偿租金损失，并退还占有使用费。

    法院经审理认为，A公司与M村委会签订的房屋租赁合同，因租赁房屋未取得建设规划许可，所以房屋租赁合同应为无效合同。M村委会作为出租方，明知涉案房屋未取得建设规划许可，仍将房屋出租给A公司使用，并同意A公司在农用地上建设上新建、扩建房屋及附属设施，所以M村委会对A公司的损失具有过错，应承担主要责任。A公司在合同签订前对房屋状态没有尽到必要的审查义务，并放任风险对涉案场地进行建设，所以A公司对损失也存在过错，应承担次要责任。最终，法院判决M村委会赔偿A公司房屋及附属设施损失98726元，退还房屋占有使用费185289元。

    记者提醒您，以下几类建筑均为违法建筑

    （一）占用已规划为公共场所、公共设施用地或公共绿化用地的建筑；

    （二）不按批准的设计图纸施工的建筑；

    （三）擅自改建、加建的建筑，尤其注意农村地区的三层房屋；

    （四）农村经济组织的非农建设用地或村民自用宅基地非法转让兴建的建筑；特区内城市化的居民委员会或股份合作公司的非农业用地非法转让兴建的建筑；

    （五）农村经济组织的非农业用地或村民自用宅基地违反城市规划或超过市政府规定标准的建筑；

    （六）擅自改变工业厂房、住宅和其他建筑物使用功能的建筑；

    （七）逾期未拆除的临时建筑；

    （八）违反法律、法规有关规定的其他建筑。

    【法官释法】：

    租赁违法建筑，出租方与承租方产生纠纷的主要原因可以概括如下：（1）违法建筑被行政机关依法拆除，承租方无法使用房屋，由此导致装修损失、建设损失、租金损失等，承租方要求出租方承担赔偿责任；（2）租赁物虽然为违法建筑，但能够实现承租人使用租赁物的目的，出租方与承租方在租赁合同履行过程中因租金交纳等问题产生纠纷；（3）因租赁建筑的违法性导致承租人的合同目的无法实现或需要承受额外负担，出租方与承租方就此产生纠纷。

    一、违法建筑租赁合同的效力

    《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干应用法律问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。

    无论是永久的违法建筑还是临时建筑，如果在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者政府主管部门的批准，那么违法建筑的违法性即消除，原以违法建筑签订的租赁合同效力在不存在其他违法事由的情形下，房屋租赁合同应认定为有效合同。

    二、认定违法建筑租赁合同无效后的处理

    《合同法》第58条规定，合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失；双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

    （一）合同无效的过错认定

    如果出租人隐瞒房屋的性质或者向出租人作出虚假承诺，导致承租人误认为房屋为合法建筑而签订合同，出租人应对合同无效承担全部责任。

    如果承租人明知房屋未取得建设规划许可，依然与出租人签订租赁合同，承租人应对合同无效承担全部责任，自行承担相应的风险和损失。

    在没有证据证明出租人和承租人在签订房屋租赁合同时明知租赁物系违法建筑的情况下，出租人未能保证其提供房屋的合法性，过错较大，对合同无效承担主要责任；承租人未审查租赁物是否具有合法产权而签订租赁合同，也存在过错，对合同无效承担次要责任。

    （二）返还财产或折价赔偿

    违法建筑租赁合同被认定无效后，承租人应将租赁物返还给出租人；出租人应退还剩余租金和押金。

    根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干应用法律问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。也就是说，虽然房屋租赁合同无效，但承租人占有并使用房屋，获得相应的使用价值，这是承租人因无效合同取得的利益，也是出租人的损失，所以承租人应支付相应的占有使用费，即可以按照合同约定的租金标准计算房屋占有使用费。

    违法建筑因其本身的违法性或质量问题，导致承租人无法正常使用或者使用受到影响的，应在租金标准的基础上进行相应酌减。比如，承租人租赁房屋计划经营健身场馆，但因租赁房屋为违法建筑导致无法办理营业等相关手续，承租人在事实上对租赁房屋已无法正常使用，在此情况下可以酌情减少承租人应给付的占有使用费。

    （三）装饰装修的处理及损失认定

    在对租赁房屋的装饰装修进行处理时，即使租赁合同无效，仍应参考租赁合同中关于装修事项、租赁用途及双方在履行合同过程中的意思表示对装修行为进行区分。出租人明确表示同意或者按照租赁用途应予装修的，应认定为善意装修；而未经出租人同意或者明显违背租赁用途的装修应认定为恶意装修。

    对于善意装修，合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。已经形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，由双方按照导致合同无效的过错分担现值损失。

    对于恶意装修，从法律角度来理解恶意装修实际为承租人的侵权行为，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。但如果恶意装修对出租人来说具有使用价值，可以折价归出租人所有。

    （四）扩建的损失认定及负担

    承租人承租房屋出于各种原因可能会在原有房屋的基础上进行扩建或改建。如果承租人未经过出租人同意而进行扩建，同恶意装修一样，这种扩建行为也是一种侵权行为，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。如果承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定，若办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；若没有办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。

    实践中，未办理合法建设手续的扩建占绝大多数。租赁合同无效时，需要对扩建造价损失进行处理，若涉及违章建筑拆除，应在拆除前采取必要的证据保全措施，为后续的评估鉴定做相应准备。若在拆除前未采取相应措施，则会导致造价损失难以确定，承租人需要承担举证不能的风险。

    租房时，尤其租用农村房屋时，一定要具备火眼金睛。仔细分辨房屋是否属于违法建筑。同时，因需要对房屋进行改造和修缮时，务必遵守法律法规，在法律允许的范围内对房屋进行改造。